Wij realiseren en faciliteren projecten en gebiedsontwikkelingen die passen in het gemeentelijk beleid. In dat verband verwerven wij vastgoed, we beheren het (tijdelijk) en verkopen het, binnen de financiële en juridische kaders.

Wij willen de stad Amersfoort verder ontwikkelen en verduurzamen in samenwerking en/of samenspraak met de inwoners en ondernemers en andere partijen in de stad. Grondbeleid wordt ingezet om te faciliteren, te regisseren, te verbinden, te verleiden en zo nodig te verwerven.
Gebiedsontwikkelingen zijn zeer uiteenlopend van aard en veranderen in de loop van de tijd. Per ontwikkeling passen we maatwerk toe. Wij benoemen bij de start van een ontwikkeling onze gewenste rol en het instrumentarium dat we willen inzetten. Als gemeentelijke doelstellingen niet gerealiseerd (kunnen) worden door anderen of als we een ontwikkeling op gang willen brengen, zetten we actief grondbeleid in, zoals bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van het stationsgebied. Een actieve rol zal vooraf gegaan worden door een risico- en financiële analyse.
Wij zetten in op contractvormen en financieringen die kunnen inspelen op bijzondere initiatieven en/of bijzondere omstandigheden. We onderzoeken de keten van (maatschappelijke) waardecreatie om gebiedsontwikkelingen financieel haalbaar te maken.
Wij stimuleren tijdelijk gebruik van vastgoed om initiatieven met een (maatschappelijke) meerwaarde te faciliteren. Tijdelijk gebruik kan daarmee een bijdrage leveren aan de leefbaarheid, economische ontwikkeling, als vliegwiel fungeren of een startruimte voor initiatieven bieden. Als we gemeentelijk vastgoed verkopen, onderzoeken wij eerst of (sociale) woningbouw mogelijk is. Daarnaast zal het aspect maatschappelijke waarde meegenomen worden bij het bepalen van een verkoopstrategie.
Wij sturen via programmamanagement op de werklocaties. Daarmee wordt integraler gewerkt en is sprake van een betere coördinatie op de inzet van de gemeente. Dit heeft naar verwachting een gunstig effect op het uitgifteniveau.

Wij zijn ons bewust van de vele onzekerheden die gebiedsontwikkeling in deze tijd met zich meebrengt en sturen daarom strak op de financiën. Dit doen we met behulp van scenarioanalyses, risicomanagement en stapsgewijze besluitvorming zodat tijdig ingegrepen en bijgestuurd kan worden.

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is enige jaren geleden aangescherpt. In de afgelopen jaren is stapsgewijs aansluiting bij de wijzigingen gezocht. De laatste belangrijke wijziging, het winst nemen bij naar verwachting positieve grondexploitaties, is in 2017 verwerkt bij de betreffende grondexploitaties. De wijze van bepalen van de hoogte van de RRI is voorgeschreven volgens de Percentage of Completion-methode (PoC-methode). Jaarlijks wordt het bedrag aan eventueel te nemen winst herberekend. Naast winst nemen kan dit vanaf 2018 ook betekenen dat er een correctie plaats moet vinden op eerder genomen winst.
In de aangescherpte regelgeving van het BBV is vanuit het voorzichtigheidsbeginsel de looptijd van grondexploitaties gemaximeerd op 10 jaar. Als het voor een planontwikkeling noodzakelijk is om een langere looptijd toe te passen dient de Raad hierover een besluit te nemen. De planontwikkeling Vathorst Bedrijventerrein loopt tot en met 2029. Het laatste jaar van deze exploitatie gaat daarmee echter over de 10-jaarstermijn. De reden hiervoor is, dat er in de exploitatie een voorzichtige planning voor uitgifte van de bedrijfskavels is opgenomen, gebaseerd op in het verleden gerealiseerde uitgiften. Het BBV schrijft voor dat alleen over de 10-jaarstermijn heen mag worden gegaan als er voldoende voorzichtigheidsmaatregelen zijn genomen. Zoals het BBV voorschrijft is er geen indexering van de grondopbrengst over het laatste jaar toegepast.
De kosten die gemaakt worden in de planontwikkelingsfase van nieuwe gebieds- en/of vastgoedontwikkelingen (initiële projecten) worden tot en met 2018 gefinancierd vanuit de Reserve Ruimtelijke Investeringen (RRI). In het Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG) is uitgewerkt wat de verwachte initiële plankosten (meerjarig) zijn. Om voldoende financiële middelen te hebben om deze kosten te dekken, is voor de komende drie jaren een incidenteel budget van drie keer € 1.000.000 in de begroting opgenomen.
Per 1 januari 2016 zijn gemeenten verplicht om over winstgevende activiteiten vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen. Tot op heden geven de berekeningen aan, dat de grondexploitaties niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting zijn. Jaarlijks worden de grondexploitaties op de Vpb getoetst.

De woningmarkt is hersteld. Het aantal transacties blijft hoog. Uit recente transactiecijfers valt af te leiden dat er ook in 2018 een prijsstijging is geweest. Omdat de vraag naar geliberaliseerde woningen toeneemt, buiten de sociale huursector, zijn de huurprijzen nog verder gestegen.

Tegenover positieve signalen zijn er ook signalen dat we terughoudend moeten zijn met verwachting van stijging van grondopbrengsten. De stijgingen in de afgelopen jaren werden gedragen door een combinatie van de inhaalvraag, het aantrekken van de economie en de zeer lage rentestanden, waardoor de leencapaciteit ten opzichte van het inkomen (LTI) hoog is. Door de aantrekkende economie en stijgende inflatie wordt verwacht dat de rentestanden op termijn eerder omhoog gaan dan omlaag. Daarnaast zijn er aanbestedingsnadelen die de stijging van de grondprijzen beperken. Een aanbestedingsnadeel volgt uit hogere bouwkosten. Hogere bouwkosten hebben een negatief effect op de (residuele) grondwaarde.
Ondanks de verwachte prijsstijgingen de komende jaren, hanteren wij, ook op basis van recent aanvullend onderzoek, een gematigde parameter van 2,0% voor grondopbrengsten van woningen. Door het hanteren van een gematigder parameter blijven wij onze eerder ingezette lijn volgen. Daarmee kiezen we niet voor al te schoksgewijze veranderingen, zowel bij negatieve ontwikkelingen alsook bij positieve ontwikkelingen in de woningbouwmarkt.

Kantoren
De kantorenmarkt in Gooi en Eemland loopt nog moeizaam. De opname, met name van de bestaande voorraad, blijft op een laag niveau en de huurprijzen blijven nagenoeg gelijk. De markt voor nieuwbouwkantoren is daarnaast wel geheel anders dan voor de incourante voorraad, waar vaak sprake is van langdurige leegstand. Toch is er ook sprake van een aantal positieve elementen op de kantorenmarkt. De daling van het vereiste rendement dat een belegger bij het in ontwikkeling nemen van een gebouw zou willen ontvangen, zorgt ervoor dat de beleggingswaarde stijgt. Door deze dalende aanvangsrendementen stijgt de grondwaarde van kantoren, bij gelijkblijvende overige omstandigheden.
Bedrijfsruimten

De vooruitzichten voor bedrijfsruimten zijn positief. In de regio Gooi en Eemland zijn de huren gestabiliseerd en ook voor bedrijfsruimten dalen de aanvangsrendementen en daalt het aanbod van bedrijfsruimten. De opname toont een oplopende lijn en de sterke economie stimuleert de bedrijfsinvesteringen. De gestage ontwikkeling van de afgelopen jaren heeft zich ook in 2018 doorgezet. Er lijkt daarmee sprake van een stabiele sector waar de komende periode de grondopbrengsten gelijke tred kunnen houden met de ontwikkeling van de algemene groei van de economie.

Bedrijventerreinen

De markt in Amersfoort wijkt af van de markt in de regio en verschilt ook op de bedrijventerreinen die in ontwikkeling zijn. De bedrijventerreinen met modern-functionele bedrijvigheid, waaronder De Wieken, ontwikkelen zich sneller dan het hoogwaardige bedrijvenpark Vathorst, waar de afzet al langer achterblijft ten opzichte van eerdere verwachtingen. Daarom gaan we op korte termijn uit van een lagere opbrengststijging op Vathorst Bedrijvenpark, namelijk 1% i.p.v. 2%. Voor de lange termijn hanteren we de langjarige inflatie.

De parameters die we hanteren geven aan dat het, net zoals vorig jaar, goed gaat met de markt. Het kiezen voor nog positievere parameters zou op basis van een aantal signalen in de markt eventueel te onderbouwen zijn, dit levert echter extra risico’s op voor komende jaren. Derhalve is, net als voorgaande jaren, gekozen voor het gematigd meebewegen met de positieve markt ten einde geen extreme wijzigingen te krijgen in de komende herziening(en). Deze lijn wordt onderschreven door recent extern onderzoek.

In 2018 is er een aantal kavels geleverd door de gemeente. Onder meer is na een langdurig aanbestedingstraject in de Wieken in het Entreegebied een kavel geleverd aan Reggestede Ontwikkeling BV voor de ontwikkeling van een Foodcourt met vier restaurantpaviljoens.
Kostenstijging bouw- en woonrijp maken
De kosten in de grondexploitaties zijn voor een groot deel gerelateerd aan de grond-, weg- en waterbouw (GWW). De kosten in de GWW-sector zijn het afgelopen jaar structureel gestegen. Aangezien de kosten naar verwachting door hogere inflatie en hogere contractlonen verder stijgen, hanteren wij in lijn met de langjarige inflatie en vergelijkbaar met voorgaand jaar een kostenstijging van 2%. We kiezen, ook op basis van recent onderzoek, bij het bepalen van de parameters voor de bouw- en woonrijp maken voor deze gematigde lijn, zoals we dat ook doen bij de opbrengstenstijging.

Waar de afgelopen jaren nog aanbestedingsvoordelen konden worden behaald bij aanbestedingen voor het bouw- en woonrijp maken, is de markt inmiddels omgeslagen en krijgen we te maken met aanbestedingsnadelen.
Aanbestedingsnadelen geven de acute marktsituatie aan, maar hebben geen structurele consequenties voor kosten die op langere termijn worden gemaakt. Wel moeten deze mogelijke aanbestedingsnadelen een plek krijgen in risicoanalyses van projecten.

Rentekosten en discontovoet

Op grond van de notitie “Grondexploitatie” van de commissie BBV moet de rente die toegerekend wordt, gebaseerd zijn op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. De rente is conform deze richtlijn voor de begroting bepaald op 2,6%. De rente wordt jaarlijks op basis van nacalculatie toegerekend aan de grondexploitaties.

Dezelfde notitie schrijft ook de disconteringsvoet voor. Aan de hand van deze disconteringsvoet worden alle toekomstige kosten en opbrengsten teruggerekend naar één bedrag nu. De disconteringsvoet dient volgens de Commissie BBV bij negatieve planexploitaties gelijk te zijn aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. Dit streefpercentage is circa 2,0%. Voor de herzieningen hanteren wij dit streefcijfer.

Vastgestelde parameters grondexploitaties
De gemeentelijke grondexploitaties zijn herzien conform de “Uitgangspunten parameters herziening grondexploitaties 2018” welke door het College is vastgesteld d.d. 13 november 2018. De gehanteerde parameters zijn hieronder opgenomen. De hiervoor benoemde ontwikkelingen zijn meegenomen.

Korte termijn: periode van 3 jaar
Lange termijn: periode van jaar 4 tot  en met het 10 ^de jaar
Op grond van de BBV regels wordt na het 10 ^de jaar geen indexatie van de opbrengsten meer toegepast.

* Grondexploitaties met woningbouw: De Lichtenberg, Bestaand Stedelijk Gebied (BSG, waar onder De Nieuwe Stad), Sportfondsenbad, Amersfoort Vernieuwt, De Schans, De Geer, Laan naar Emiclaer, Engweg, Kavels over de Laak en Zwembad Liendert.

De lopende grondexploitaties zijn geactualiseerd op basis van de ontwikkelingen die zich in de betreffende projecten hebben voorgedaan.
Het resultaat van de nog lopende grondexploitaties met een negatief saldo is door de herziening met circa € 0,4 miljoen afgenomen tot een totaal negatief saldo van € -23,3 miljoen.
Bij een aantal positieve (deel)grondexploitaties is op basis van de door het BBV voorgeschreven PoC-methode winst genomen.
Naast deze winstneming vindt er binnen BSG op basis van de PoC-methode nog een herverdeling plaats tussen de positieve deelprojecten en de post 'Boekwaarde'. Deze herverdeling is budgettair neutraal.
Met herziening van de grondexploitaties wordt nog een aantal andere kosten en opbrengsten verwerkt. De realisatie van het CCNL brengt kosten met zich mee. Deze kosten zijn tot en met 2018 onder het onderdeel grondexploitaties opgenomen. Ook waren in de begroting kosten opgenomen voor 'Niet Gesprongen Explosieven' voor het project Lichtenberg. Omdat deze kosten zijn opgenomen in de grondexploitatie Lichtenberg, kan deze post in de begroting vrijvallen. Het voorziene tekort bij de vaststelling van de grondexploitatie Engweg komt ten laste van de Reserve Sociale Woningbouw, zoals besloten is bij de vaststelling van deze grondexploitatie.
Het totale resultaat van de grondexploitaties bedraagt € 2,1 miljoen positief.

Resultaat Herziening grondexploitaties

Per 1 januari 2018 zijn er 14 vastgestelde grondexploitaties operationeel. Deze staan in de onderstaande tabel.

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn vaak complexe, langjarige trajecten waar veel geld mee gemoeid is. Dergelijke projecten kennen verschillende risico’s. Bij de herziening van de grondexploitaties worden de risico’s gekwantificeerd. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 is binnen grondexploitaties een beperkte post onvoorzien opgenomen, waardoor het risicoprofiel is gestegen. Slechts een beperkt deel van de risico’s kan daarmee worden opgevangen. De overige risico’s worden meegenomen bij het bepalen van het gemeentebrede benodigde weerstandsvermogen.
Voor het risicomanagement maken wij gebruik van de Risman methodiek. Voor alle grote projecten zijn de risico’s nader geïdentificeerd en voorzien van beheersmaatregelen. Hierdoor kan beter gestuurd worden op de projecten. Voor het bepalen van de hoogte van de risico's is gebruik gemaakt van een Monte Carlo-analyse. Het totale risicoprofiel bedraagt € 19,5 mln. Dit wordt betrokken bij de analyse van het totale benodigde weerstandsvermogen.

Reserve Ruimtelijke Investeringen (RRI)

De RRI is één van de (financiële) instrumenten die wordt ingezet voor het realiseren van gebiedsontwikkeling.
Het saldo van de RRI per 31-12-2018 bedraagt € 2.061.000. Onder voorbehoud van positieve besluitvorming door de raad van het bestemmingsvoorstel bij de jaarrekening 2018 wordt hier € 1.082.000 aan onttrokken, zodat het saldo € 979.000 bedraagt per 1 januari 2019. Dit bedrag is bestemd voor de overige kosten waaronder kosten voor Amersfoort Vernieuwt en extra initiële plankosten. Er zijn geen onbelegde middelen in de RRI, omdat de verwachte toekomstige onttrekkingen gelijk zijn aan het beschikbare saldo.
Vanaf 2019 tot en met 2021 zijn incidentele budgetten voor de planontwikkelingskosten opgenomen in de begroting.
AD 1: ‘Overige kosten, waar onder Amersfoort Vernieuwt en extra initiële plankosten’: Vanaf 2019 (en verder) is € 979.000 beschikbaar voor deze kosten.
AD 2: ‘Plankosten initiële projecten - 2018’: Voor de kosten die in 2018 gemaakt zijn (€1.082.000), komt een voorstel bij de bestemming van het rekeningresultaat 2018.

Paragraaf Verbonden partijen: De grondexploitaties die zijn ondergebracht in een Publiek-Private Samenwerking (PPS), te weten Ontwikkelingsbedrijf Vathorst CV en de deelneming in de VOF Podium Kantorenpark Vathorst, worden verantwoord in deze paragraaf.
Paragraaf Risicomanagement en weerstandsvermogen: In deze paragraaf wordt het totale overzicht van risico’s voor de gemeente inclusief de risico’s van de grondexploitatie weergegeven.